Inversión inmobiliaria · Chile
Claridad sobre el caos inmobiliario.
Pon los números reales —precio, pie, tasa, arriendo, bono pie, DFL-2— y descubre en segundos si esa propiedad te genera plata o te cuesta cada mes. Sin humo, sin letra chica.
02 — La calculadora
Pon tus números y mira si el negocio se sostiene.
Calculando en UF = $40.645 · vigente al 02/06/2026
El bono pie financiado es el caso más común en Chile. La inmobiliaria adelanta el monto pero lo recupera vía un dividendo más alto. Ver cuánto te cuesta de verdad →
Los paga el arrendatario; al dueño solo le cuestan los meses vacíos (según vacancia).
Beneficio en contribuciones: 20 años (según tamaño).
Negativo importante
-8,2 UF/ mes
$-332.065 / mes
Estás financiando la propiedad de tu bolsillo todos los meses. Ojo.
Cap Rate
4,2%
Ingreso bruto / precio
ROI inversión
-11,1%
Flujo anual / inversión
TIR a 10 años
4,4%
Con plusvalía 2%
Payback
—
Recuperar la inversión
Dividendo
17,8 UF
$722.930 / mes
Inversión inicial
879,6 UF
$35.750.946
Desglose de la inversión inicial
La tasación y el estudio de títulos son estimados (~8 UF). Los gastos de compra se pagan una sola vez y bajan tu ROI, payback y TIR.
Proyección a 10 años (UF)
Flujo de caja mensual (primer año, en UF)
| Mes | Ingresos | Dividendo | Gastos | Flujo mensual | Acumulado |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 13.3 | −17.8 | −3.7 | -8.2 | -8.2 |
| 2 | 13.3 | −17.8 | −3.7 | -8.2 | -16.3 |
| 3 | 13.3 | −17.8 | −3.7 | -8.2 | -24.5 |
| 4 | 13.3 | −17.8 | −3.7 | -8.2 | -32.7 |
| 5 | 13.3 | −17.8 | −3.7 | -8.2 | -40.8 |
| 6 | 13.3 | −17.8 | −3.7 | -8.2 | -49.0 |
| 7 | 13.3 | −17.8 | −3.7 | -8.2 | -57.2 |
| 8 | 13.3 | −17.8 | −3.7 | -8.2 | -65.4 |
| 9 | 13.3 | −17.8 | −3.7 | -8.2 | -73.5 |
| 10 | 13.3 | −17.8 | −3.7 | -8.2 | -81.7 |
| 11 | 13.3 | −17.8 | −3.7 | -8.2 | -89.9 |
| 12 | 13.3 | −17.8 | −3.7 | -8.2 | -98.0 |
Estimaciones referenciales para tu análisis. Supuestos: mantención 1% anual del valor de la propiedad, plusvalía 2% anual y venta al año 10. UF usada: $40.645 (vigente al 02/06/2026). No constituye asesoría financiera.
01 — El problema
El corredor te muestra la rentabilidad en una lámina bonita. Nunca resta el dividendo, los gastos comunes ni los meses sin arrendar.
Una propiedad puede subir de precio y aun así sacarte plata del bolsillo cada mes. Casi nadie te lo dice antes de firmar.
La diferencia entre una buena y una mala inversión cabe en una planilla. El problema es que nunca te dan los números completos.
03 — Cómo funciona
Ingresa los números
Precio, pie, tasa del banco y cuánto crees que vas a arrendar. Los valores que cualquier cotización ya te da.
Mira tu flujo real
En tiempo real verás cuánta plata te entra o te sale cada mes, con bono pie, DFL-2 y gastos de compra incluidos.
Decide con datos
Cap Rate, ROI, TIR a 10 años y payback. Los mismos indicadores que mira un inversionista profesional.
04 — Mantente al día
Guarda tu análisis y recibe el pulso del mercado.
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