02 — La calculadora
Calculando en UF = $40.746 · vigente al 08/06/2026
El bono pie financiado es el caso más común en Chile. La inmobiliaria adelanta el monto pero lo recupera vía un dividendo más alto. Ver cuánto te cuesta de verdad →
Los paga el arrendatario; al dueño solo le cuestan los meses vacíos (según vacancia).
En depto suele ser ~0,1–0,5% (el edificio mantiene lo común); en casa ~1%. = 4,0 UF/año.
Se suma a la inversión inicial: +80,0 UF = $3.259.702.
Beneficio en contribuciones: 20 años (según tamaño).
Calculado con plusvalía 2% anual sobre 10 años = 4.876,0 UF. Edítalo si tienes otra expectativa.
Se descuenta del precio de venta: −97,5 UF = $3.973.577.
Negativo importante
-5,2 UF/ mes
$-210.657 / mes
Estás financiando la propiedad de tu bolsillo todos los meses. Ojo.
¿Es buena inversión de verdad?
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Ver mi informe completo →No elegiste comuna para comparar: el informe saldrá más incompleto (sin comparación de mercado ni validación de tu arriendo/precio). Selecciona una comuna arriba para un informe completo.
Cap Rate
3,8%
Rango normal
NOI / precio (neto de gastos)
ROI inversión
-6,5%
Flujo anual / inversión
TIR a 10 años
5,6%
Rango bajo
Vendes al año 10
Payback
3,0 años
Rango bueno
Año mínimo para no perder
Dividendo
17,8 UF
$724.739 / mes
Inversión inicial
959,6 UF
$39.100.130
Payback: a partir del año 3, vender ya te deja con ganancia. Es el año mínimo que tendrías que aguantar para no perder plata (vendes al año 10, bastante después).
La tasación y el estudio de títulos son estimados (~8 UF). Los gastos de compra se pagan una sola vez y bajan tu ROI, payback y TIR.
Es lo que ganas (o pierdes) en total en 10 años, sumando lo que te queda mes a mes y la venta, menos todo lo que pusiste. La TIR expresa esto mismo como % anual.
Del arriendo efectivo se descuentan el dividendo y los gastos.
| Mes | Ingresos | Dividendo | Gastos | Flujo mensual | Acumulado |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 13.3 | −17.8 | −0.7 | -5.2 | -5.2 |
| 2 | 13.3 | −17.8 | −0.7 | -5.2 | -10.3 |
| 3 | 13.3 | −17.8 | −0.7 | -5.2 | -15.5 |
| 4 | 13.3 | −17.8 | −0.7 | -5.2 | -20.7 |
| 5 | 13.3 | −17.8 | −0.7 | -5.2 | -25.8 |
| 6 | 13.3 | −17.8 | −0.7 | -5.2 | -31.0 |
| 7 | 13.3 | −17.8 | −0.7 | -5.2 | -36.2 |
| 8 | 13.3 | −17.8 | −0.7 | -5.2 | -41.4 |
| 9 | 13.3 | −17.8 | −0.7 | -5.2 | -46.5 |
| 10 | 13.3 | −17.8 | −0.7 | -5.2 | -51.7 |
| 11 | 13.3 | −17.8 | −0.7 | -5.2 | -56.9 |
| 12 | 13.3 | −17.8 | −0.7 | -5.2 | -62.0 |
Estimaciones referenciales para tu análisis. Supuestos: mantención 1% anual del valor de la propiedad, plusvalía 2% anual y venta al año 10 con corretaje 2%. UF usada: $40.746 (vigente al 08/06/2026). No constituye asesoría financiera.
Negativo importante · flujo mensual
-5,2 UF/mes
ValelaPena