02 — La calculadora
Gratis · sin registroEl flujo y los números de tu escenario son gratis. El informe agrega lo único que tu calculadora no puede saber sola: cómo te comparas con el mercado real de la comuna y a qué precio conviene cerrar.
Calculando en UF = $40.845 · vigente al 03/08/2026
1 · La propiedad
2 · Financiamiento
Caso típico: tienes una parte del pie ahorrada y la inmobiliaria cubre el resto con el bono — justo lo que esta calculadora evalúa. El bono financiado es lo más común en Chile: la inmobiliaria adelanta el monto, pero lo recupera con un dividendo más alto.
En el informe: cuánto te cuesta el bono en total durante todo el crédito, y cómo cambia tu rentabilidad.
3 · El arriendo y los gastos
Los paga el arrendatario; al dueño solo le cuestan los meses vacíos (según vacancia).
En depto suele ser ~0,1–0,5% (el edificio mantiene lo común); en casa ~1%. = 4,0 UF/año.
Se suma a la inversión inicial: +80,0 UF = $3.267.583.
El DFL-2 es un beneficio tributario para viviendas económicas de hasta 140 m²: rebaja el 50% de las contribuciones por un plazo según el tamaño, y baja gastos de compra (conservador y timbres) si la compras nueva. Sobre 140 m² no aplica.
Plazo del beneficio: hasta 70 m² → 20 años · 71–100 m² → 15 años · 101–140 m² → 10 años.
Tu superficie es 60 m²: sí califica → 20 años de rebaja del 50% en contribuciones.
Calculado con plusvalía 2% anual sobre 10 años = 4.876,0 UF. Edítalo si tienes otra expectativa.
Se descuenta del precio de venta: −97,5 UF = $3.983.184.
Flujo negativo
-5,7 UF/ mes
$-232.929 / mes
Financias parte de la propiedad de tu bolsillo cada mes. Si la plusvalía lo compensa es otra cuenta.
Tu informe completo
Con este flujo, ¿cuánto tendrías que negociar?
Eso lo responde el informe de Estación Central — lo que la calculadora no te dice:
Estás evaluando $163.379.160. Saber si conviene: $9.990 — menos que una pizza.
Cap Rate
3,6%
Rango normal
NOI / precio (neto de gastos)
ROI inversión
-7,3%
Flujo anual / inversión
TIR a 10 años
5,4%
Rango bajo
Vendes al año 10
Payback
3,0 años
Desde qué año vender ya te deja ganancia
Dividendo
17,8 UF
$726.492 / mes
Inversión inicial
934,0 UF
$38.149.034
La tasación y el estudio de títulos son estimados (~8 UF). Los gastos de compra se pagan una sola vez y bajan tu ROI, payback y TIR.
Cuánta plata te queda en el bolsillo si vendes al año 10: el flujo acumulado del arriendo más la venta, menos la deuda, el corretaje y todo lo que pusiste. El número final que dice si esto fue negocio o no.
Desbloquéalo en tu informe →Del arriendo efectivo se descuentan el dividendo y los gastos.
| Mes | Ingresos | Dividendo | Gastos | Flujo mensual | Acumulado |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 12.8 | −17.8 | −0.7 | -5.7 | -5.7 |
| 2 | 12.8 | −17.8 | −0.7 | -5.7 | -11.4 |
| 3 | 12.8 | −17.8 | −0.7 | -5.7 | -17.1 |
| 4 | 12.8 | −17.8 | −0.7 | -5.7 | -22.8 |
| 5 | 12.8 | −17.8 | −0.7 | -5.7 | -28.5 |
| 6 | 12.8 | −17.8 | −0.7 | -5.7 | -34.2 |
| 7 | 12.8 | −17.8 | −0.7 | -5.7 | -39.9 |
| 8 | 12.8 | −17.8 | −0.7 | -5.7 | -45.6 |
| 9 | 12.8 | −17.8 | −0.7 | -5.7 | -51.3 |
| 10 | 12.8 | −17.8 | −0.7 | -5.7 | -57.0 |
| 11 | 12.8 | −17.8 | −0.7 | -5.7 | -62.7 |
| 12 | 12.8 | −17.8 | −0.7 | -5.7 | -68.4 |
Estimaciones referenciales para tu análisis. Supuestos: mantención 1% anual del valor de la propiedad, plusvalía 2% anual y venta al año 10 con corretaje 2%. UF usada: $40.845 (vigente al 03/08/2026). No constituye asesoría financiera.
Flujo negativo · flujo mensual
-5,7 UF/mes
ValelaPena