02 — La calculadora
Calculando en UF = $40.790 · vigente al 19/06/2026
1 · La propiedad
2 · Financiamiento
Caso típico: tienes una parte del pie ahorrada y la inmobiliaria cubre el resto con el bono — justo lo que esta calculadora evalúa. El bono financiado es lo más común en Chile: la inmobiliaria adelanta el monto, pero lo recupera con un dividendo más alto.
En el informe: cuánto te cuesta el bono en total durante todo el crédito, y cómo cambia tu rentabilidad.
3 · El arriendo y los gastos
Los paga el arrendatario; al dueño solo le cuestan los meses vacíos (según vacancia).
En depto suele ser ~0,1–0,5% (el edificio mantiene lo común); en casa ~1%. = 4,0 UF/año.
4 · Gastos de compra y beneficios
Se suma a la inversión inicial: +80,0 UF = $3.263.234.
El DFL-2 es un beneficio tributario para viviendas económicas de hasta 140 m²: rebaja el 50% de las contribuciones por un plazo según el tamaño, y baja gastos de compra (conservador y timbres) si la compras nueva. Sobre 140 m² no aplica.
Plazo del beneficio: hasta 70 m² → 20 años · 71–100 m² → 15 años · 101–140 m² → 10 años.
Tu superficie es 60 m²: sí califica → 20 años de rebaja del 50% en contribuciones.
5 · La salida (venta)
Calculado con plusvalía 2% anual sobre 10 años = 4.876,0 UF. Edítalo si tienes otra expectativa.
Se descuenta del precio de venta: −97,5 UF = $3.977.882.
Negativo importante
-5,7 UF/ mes
$-232.618 / mes
Estás financiando la propiedad de tu bolsillo todos los meses. Ojo.
Tu informe completo
Ya tienes el flujo. Pero ¿comprar o no?
Eso lo responde el informe de Ñuñoa — lo que la calculadora no te dice:
Estás evaluando $163.161.680. Saber si conviene: $9.990 — menos que una pizza.
Cap Rate
3,6%
Rango normal
NOI / precio (neto de gastos)
ROI inversión
-7,3%
Flujo anual / inversión
TIR a 10 años
5,4%
Rango bajo
Vendes al año 10
Payback
Desde qué año vender ya te deja ganancia
Dividendo
17,8 UF
$725.524 / mes
Inversión inicial
934,0 UF
$38.098.252
La tasación y el estudio de títulos son estimados (~8 UF). Los gastos de compra se pagan una sola vez y bajan tu ROI, payback y TIR.
Cuánta plata te queda en el bolsillo si vendes al año 10: el flujo acumulado del arriendo más la venta, menos la deuda, el corretaje y todo lo que pusiste. El número final que dice si esto fue negocio o no.
Desbloquéalo en tu informe →Del arriendo efectivo se descuentan el dividendo y los gastos.
| Mes | Ingresos | Dividendo | Gastos | Flujo mensual | Acumulado |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 12.8 | −17.8 | −0.7 | -5.7 | -5.7 |
| 2 | 12.8 | −17.8 | −0.7 | -5.7 | -11.4 |
| 3 | 12.8 | −17.8 | −0.7 | -5.7 | -17.1 |
| 4 | 12.8 | −17.8 | −0.7 | -5.7 | -22.8 |
| 5 | 12.8 | −17.8 | −0.7 | -5.7 | -28.5 |
| 6 | 12.8 | −17.8 | −0.7 | -5.7 | -34.2 |
| 7 | 12.8 | −17.8 | −0.7 | -5.7 | -39.9 |
| 8 | 12.8 | −17.8 | −0.7 | -5.7 | -45.6 |
| 9 | 12.8 | −17.8 | −0.7 | -5.7 | -51.3 |
| 10 | 12.8 | −17.8 | −0.7 | -5.7 | -57.0 |
| 11 | 12.8 | −17.8 | −0.7 | -5.7 | -62.7 |
| 12 | 12.8 | −17.8 | −0.7 | -5.7 | -68.4 |
Estimaciones referenciales para tu análisis. Supuestos: mantención 1% anual del valor de la propiedad, plusvalía 2% anual y venta al año 10 con corretaje 2%. UF usada: $40.790 (vigente al 19/06/2026). No constituye asesoría financiera.
Negativo importante · flujo mensual
-5,7 UF/mes
ValelaPena