ValelaPenaMetodología
Cómo calculamos los datos de mercado
Creemos que una herramienta para decidir inversiones de millones de pesos tiene que ser transparente sobre de dónde salen sus números. Acá explicamos exactamente cómo obtenemos y calculamos los datos de precios y rentabilidad por comuna.
Fuente de los datos
Recolectamos avisos activos de departamentos publicados en los principales portales inmobiliarios de Chile: el arriendo desde TocToc y el precio de venta desde Portal Inmobiliario. Son precios de publicación (lo que pide quien ofrece), no precios de cierre efectivos.
Cómo y cada cuánto
Un proceso automatizado recorre cada comuna de Santiago mensualmente y extrae, de cada aviso, el precio y la superficie. Los precios inmobiliarios se mueven lento, por lo que una frecuencia mensual entrega una foto representativa sin sobre-reaccionar a publicaciones puntuales.
Cómo calculamos cada cifra
- Precio de venta (UF/m²): promedio de precio dividido por superficie de los avisos de venta de la comuna, descartando valores fuera de rango razonable.
- Arriendo (UF/m² al mes): usamos la mediana (no el promedio), porque los arriendos tienen valores de lujo atípicos que distorsionarían un promedio simple.
- Rentabilidad bruta anual: arriendo mensual × 12 ÷ precio de compra. Es la rentabilidad antes de gastos, vacancia, contribuciones y financiamiento — por eso la llamamos “bruta”.
Supuestos de la calculadora y el informe
Cuando analizas una propiedad, además de tus datos usamos estos supuestos. Todos son editables salvo los aranceles e impuestos, que son fijados por ley:
- Plusvalía 2% anual: cuánto suponemos que sube de valor la propiedad cada año. Es un supuesto conservador para Santiago; lo usamos para estimar el precio de venta futuro.
- Dividendo: se calcula con el sistema de amortización francés (cuota fija), el que usan los bancos en Chile.
- Corretaje 2%: comisión del corredor al comprar y/o al vender (puedes desactivarlo o cambiarlo).
- Gastos de compra: inscripción en el Conservador (~0,2% sobre el precio y otro ~0,2% sobre el crédito), impuesto de timbres (0,8% del crédito), notaría (~0,15%) y ~8 UF de tasación y estudio de títulos. El DFL-2 rebaja a la mitad la inscripción y baja los timbres a 0,2%.
- Airbnb: calculamos sobre una base de 30 noches por mes, ajustada por tu ocupación y la comisión de la plataforma.
- Vacancia: meses al año sin arrendar; reduce el ingreso y, en arriendo largo, hace que el dueño cubra los gastos comunes esos meses.
Tamaño de muestra y fechas
En cada página mostramos cuántos avisos respaldan la cifra y la fecha de los datos. Cuando una comuna tiene pocos avisos, su mediana es menos confiable: tómalo como referencia de tendencia, no como un valor exacto.
Limitaciones (lo que NO es)
- No son precios de cierre: el valor final de una transacción suele negociarse bajo el de publicación.
- La rentabilidad bruta no descuenta gastos, vacancia ni el costo del crédito. Para eso está la calculadora.
- No constituye asesoría financiera, legal ni tributaria. Es información referencial de mercado.
Quiénes somos
ValelaPena es un proyecto chileno creado por un equipo con formación en ingeniería comercial y finanzas, con una idea simple: dar a cualquier persona un segundo análisis independiente y honesto sobre una inversión inmobiliaria — sin el conflicto de interés de quien te quiere vender la propiedad.