ValelaPenaMetodología
Cómo calculamos los datos de mercado
Creemos que una herramienta para decidir inversiones de millones de pesos tiene que ser transparente sobre de dónde salen sus números. Acá explicamos exactamente cómo obtenemos y calculamos los datos de precios y rentabilidad por comuna.
Fuente de los datos
Recolectamos avisos activos de departamentos en venta y arriendo publicados en Portal Inmobiliario, la mayor plataforma inmobiliaria de Chile. Son precios de publicación (lo que pide quien ofrece), no precios de cierre efectivos.
Cómo y cada cuánto
Un proceso automatizado recorre cada comuna de Santiago mensualmente y extrae, de cada aviso, el precio y la superficie. Los precios inmobiliarios se mueven lento, por lo que una frecuencia mensual entrega una foto representativa sin sobre-reaccionar a publicaciones puntuales.
Cómo calculamos cada cifra
- Precio de venta (UF/m²): promedio de precio dividido por superficie de los avisos de venta de la comuna, descartando valores fuera de rango razonable.
- Arriendo (UF/m² al mes): usamos la mediana (no el promedio), porque los arriendos tienen valores de lujo atípicos que distorsionarían un promedio simple.
- Rentabilidad bruta anual: arriendo mensual × 12 ÷ precio de compra. Es la rentabilidad antes de gastos, vacancia, contribuciones y financiamiento — por eso la llamamos “bruta”.
Tamaño de muestra y fechas
En cada página mostramos cuántos avisos respaldan la cifra y la fecha de los datos. Cuando una comuna tiene pocos avisos, su mediana es menos confiable: tómalo como referencia de tendencia, no como un valor exacto.
Limitaciones (lo que NO es)
- No son precios de cierre: el valor final de una transacción suele negociarse bajo el de publicación.
- La rentabilidad bruta no descuenta gastos, vacancia ni el costo del crédito. Para eso está la calculadora.
- No constituye asesoría financiera, legal ni tributaria. Es información referencial de mercado.
Quiénes somos
ValelaPena es un proyecto chileno creado por un equipo con formación en ingeniería comercial y finanzas, con una idea simple: dar a cualquier persona un segundo análisis independiente y honesto sobre una inversión inmobiliaria — sin el conflicto de interés de quien te quiere vender la propiedad.